近年來，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和電商崛起的影響，商業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的沖擊。目前來看，電子商務(wù)快速發(fā)展，沖擊著傳統(tǒng)商業(yè)模式，百貨店陷入倒閉潮，并且倒閉潮有加劇的趨勢。洗牌潮正在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上演，尋找更好的發(fā)展模式成為更多商業(yè)地產(chǎn)的破局之道。
進(jìn)入2016年之后百貨店關(guān)門、購物中心經(jīng)營慘淡，據(jù)《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%，部分二三線城市商業(yè)用房等消化周期達(dá)50個(gè)月以上，一些城市甚至達(dá)100個(gè)月以上，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢嚴(yán)峻。
行業(yè)業(yè)績分化明顯
9月22日，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬達(dá)商業(yè)發(fā)布業(yè)報(bào)，截至2016年6月30日為止的六個(gè)月期內(nèi)，集團(tuán)收入人民幣376.35億元，與2015年同期相比增長21.82%。公司權(quán)益擁有人應(yīng)占核心溢利扣除公允價(jià)值變動(dòng)影響為人民幣27.11億元，與2015年同期相比增長19.74%。
雖然商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域素來有“北萬達(dá)、南寶龍”一說，然而比起萬達(dá)，深耕上海寶龍地產(chǎn)的整體規(guī)模仍然要小得多。
業(yè)報(bào)顯示，2016年上半年，寶龍地產(chǎn)合約銷售額約75.09億人民幣，較去年同期上升6.1%;總收入約62.25億元，較去年同期上升31.7%;毛利率從去年的32.9%上升到37.2%;凈利潤為12.08億元，較去年同期上升5.7%;核心盈利潤約為7.8億元，較去年同期上升26.2%;同時(shí)，加權(quán)平均融資成本從去年的7.55%下降至6.73%。
旅游+地產(chǎn)模式更加受追捧
這一模式的核心特征是，旅游和休閑商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)是核心盈利渠道，地產(chǎn)銷售類物業(yè)為輔，由旅游為引擎帶動(dòng)周邊土地成為投資熱點(diǎn)，盤整做大資產(chǎn)上市
借助景區(qū)或城市的區(qū)位優(yōu)勢，以度假地產(chǎn)或休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主要目的，從而形成旅游吸引力，成為休閑度假目的地，如旅游帶動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化示范大理雙廊、設(shè)計(jì)師主導(dǎo)的精品酒店集群莫干山、都市旅游休閑商業(yè)證券化的上海新天地。
在國內(nèi)，大手筆進(jìn)軍區(qū)域開發(fā)商的則是旅游地產(chǎn)界新貴——萬達(dá)，無論是度假區(qū)還是文旅城，動(dòng)轍數(shù)百億的投資額，與“求新求大求最”的跨領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈搭建，無不體現(xiàn)這位商業(yè)地產(chǎn)巨擘在旅游地產(chǎn)上的雄心。雖然在數(shù)字上還未及表現(xiàn)，但“圈人、圈地、圈眼球”的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。
“假旅游、真地產(chǎn)”這種以旅游為名的圈地未來將寸步難行，旅游與地產(chǎn)并重才是旅游地產(chǎn)可持續(xù)盈利的出路。旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向，也由“旅游+地產(chǎn)”兩層皮延伸到“關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群”，特別是“目的地型復(fù)合城市功能”。
總結(jié)知名案例的成功要素，不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的落地產(chǎn)品、精細(xì)化的管理、科學(xué)的規(guī)劃、符合市場的業(yè)態(tài)配比、精準(zhǔn)多元的營銷渠道，都是項(xiàng)目能夠可持續(xù)盈利的要素。整個(gè)旅游地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模化、分布集群化、投資民營化、產(chǎn)品復(fù)合化、體驗(yàn)主題化、運(yùn)營專業(yè)化、盈利多元化的特征，雖然仍存在項(xiàng)目同質(zhì)化、資金周轉(zhuǎn)率低、運(yùn)營不成熟、良莠不齊、規(guī)模以上項(xiàng)目占據(jù)核心資源等問題，但“重運(yùn)營、輕資產(chǎn)”的大勢已然顯現(xiàn)。
產(chǎn)品類型上，山地類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園類、養(yǎng)老類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目未來幾年是發(fā)展高峰期；開發(fā)商角度，投資也越來越青睞小股權(quán)、大開發(fā)、輕資產(chǎn)的模式；消費(fèi)端方面，如房金所等支持消費(fèi)者金融產(chǎn)品已經(jīng)面市，旅游地產(chǎn)“眾籌”雖舉步維艱，但也不斷涌現(xiàn)。真正的旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展或許還要幾年洗牌期，長遠(yuǎn)的贏家與更多元的盈利渠道正開啟一場空前生動(dòng)的“貼地飛行”。